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隨著資管行業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和管理精細(xì)度要求不斷提升，業(yè)務(wù)過(guò)程管理精細(xì)化成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。未來(lái)的資管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將在招商能力、資源能力、產(chǎn)業(yè)整合能力等傳統(tǒng)外部能力基礎(chǔ)，更是要求運(yùn)營(yíng)企業(yè)在自身的內(nèi)部管理精細(xì)化上下功能，這可能是未來(lái)行業(yè)企業(yè)生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)的重要內(nèi)容。運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成果的指標(biāo)參考與考核也將從過(guò)去轉(zhuǎn)向更精細(xì)化，其中出租率與計(jì)租率指標(biāo)將是一個(gè)重要的參考。這兩個(gè)指標(biāo)是資管過(guò)程中重要的兩個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，過(guò)去大家講到出租率更多，近年來(lái)隨著行業(yè)管理的不斷發(fā)展，精細(xì)化管理程度不斷提升，計(jì)租率關(guān)注度不斷提升。

關(guān)于出租率

出租率，顧名思義，就是已出租的面積與全部租賃面積的比值， 其關(guān)注的某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上空間效能的發(fā)揮水平。比如通常講的出租率達(dá)到了90%以上，在行業(yè)內(nèi)算是一個(gè)比較的值。計(jì)算公式：出租率 =當(dāng)前已出租面積÷樓宇總租賃面積。長(zhǎng)期以來(lái)出租率是衡量一個(gè)載體或項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)績(jī)效的重要指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上，出租率并不能特別真實(shí)的反映載體或項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)能力。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)具有一定的周期，出租率更多反映的是當(dāng)下的出租狀態(tài)，但不能全面反映一定周期的運(yùn)營(yíng)能力。

最極端情況就是，比如一個(gè)載體或項(xiàng)目在過(guò)過(guò)前9-10個(gè)月都是空置，但年底租掉，出租率一下子上升了，在計(jì)算整個(gè)載體或項(xiàng)目的當(dāng)年損益時(shí)，數(shù)字與這個(gè)出租率是背道而馳，無(wú)法更精確把樓宇租賃運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)反映出來(lái)。

關(guān)于計(jì)租率

計(jì)租率，顧名思義，可以理解為實(shí)際買單與預(yù)測(cè)應(yīng)買單的比值，直白一點(diǎn)就是關(guān)注某一時(shí)間段內(nèi)買單天數(shù)據(jù)與時(shí)間段總天數(shù)據(jù)的比值，其關(guān)注的是某一時(shí)間段能帶來(lái)的真實(shí)的現(xiàn)金流價(jià)值體現(xiàn)。資管的運(yùn)營(yíng)是以經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)實(shí)際使用的時(shí)間來(lái)計(jì)算收入，同時(shí)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)涉及到空置期、免租期等無(wú)法產(chǎn)生收益的時(shí)間存在。有時(shí)可能出租率上去了，但實(shí)際的計(jì)租率并非很好，因?yàn)榭罩?、免租不產(chǎn)生實(shí)際收益，不會(huì)帶來(lái)實(shí)際的現(xiàn)金流入。

這個(gè)指標(biāo)從另外一個(gè)角度更好的反映了運(yùn)營(yíng)的實(shí)際收益，數(shù)據(jù)更為真實(shí)的反映過(guò)去的資金維度的經(jīng)營(yíng)成果。通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)需要在管理上去追溯客戶流失情況、空置點(diǎn)情況、續(xù)約合同前置情況，并依據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行合同調(diào)整，更好地反映了周期內(nèi)的現(xiàn)金流，更有助于經(jīng)營(yíng)性資源的精細(xì)化管理。

出租率VS計(jì)租率

作為資管運(yùn)營(yíng)管理者，在管理實(shí)踐中這兩個(gè)指標(biāo)中單一的某個(gè)指標(biāo)都不能全面反映資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成果與績(jī)效，最好方式是兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。通過(guò)兩個(gè)指標(biāo)反映的不同維度，基于數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行管理決策，比如在租金定價(jià)策略、招商客群定位、招商策略手段、合約管理手段、數(shù)字化賦能管理等上面提供更多的支撐與依托，從而有效助力長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。

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