商業(yè)地產(chǎn)因其開發(fā)周期較住宅長，且資本回報周期長等特性，所以商業(yè)地產(chǎn)是個重資產(chǎn)、重資本的產(chǎn)業(yè)，其具有極強的金融屬性。開發(fā)企業(yè)資本的來源（投入）及對資本的回報要（產(chǎn)出）求決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式。從這個角度來說，開發(fā)模式主要兩個類型，一類是開發(fā)后持有運營，收取商業(yè)的長期運營回報及物業(yè)的升值，主要以母公司融資能力強的開發(fā)企業(yè)為代表，如港系鴻基、瑞安、嘉里、太古等，央企背景的華潤、中糧等，以及以凱德置地的為代表的海外通過REITs募資的房企，這類型的企業(yè)依托母公司能獲取較低成本、較長周期的資金，以覆蓋整個項目開發(fā)周期的資金需求，在項目運營后或通過并表操作裝入母公司或上市企業(yè)來實現(xiàn)商譽、信用評級或股價的提升，再通過股市、債市、REITs等渠道獲取低成本資金滾動開發(fā)形成良性循環(huán)；另一類是開發(fā)期內(nèi)將大部分物業(yè)出售來平衡項目現(xiàn)金流或賺取利潤的，如以紅星美凱龍、寶龍等為代表的大量民營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該類型的企業(yè)，大多數(shù)融資渠道有限，或所獲取資本為短期資金，企業(yè)在開發(fā)周期內(nèi)償付壓力較大，被迫在開發(fā)周期內(nèi)對所開發(fā)商業(yè)物業(yè)進行部分銷售或全部銷售。而萬達因其強大的與政府的議價能力，通過配比較大比例住宅物業(yè)，并通過銷售住宅物業(yè)及部分商業(yè)物來達到項目資金平衡或獲取利潤，算是游離在兩種類型之間。
在2010年-2014年間，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進”式爆炸增長，大量的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。彼時，萬科還在持謹慎的態(tài)度試水商業(yè)地產(chǎn)，而萬達一路高歌猛進，大肆全國范圍內(nèi)圈地，大有要在中國每個“市”開個萬達廣場的豪氣（當然現(xiàn)在豪氣不比當年）。全國各地政府亦是對商業(yè)地產(chǎn)持歡迎態(tài)度，對商業(yè)地產(chǎn)項目落地開出極其優(yōu)惠的條件，并在各種審批程序上開放綠燈。在這樣的環(huán)境下，大量的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。然而大量的開發(fā)企業(yè)不是萬達，沒有像萬達這樣已經(jīng)摸索出大量的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營經(jīng)驗，關(guān)鍵的一點沒有多少企業(yè)像萬達一樣具有他強大的融資、資本運作能力，以及對開發(fā)節(jié)奏的把握與掌控力。2015年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境呈現(xiàn)疲軟之態(tài)，中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的加碼，加之電商、互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展等因素，給高燒不退的商業(yè)地產(chǎn)來了一劑強效的“退燒藥”，15年后，商業(yè)地產(chǎn)迅速降溫，國內(nèi)大量的商業(yè)項目爛尾，地方政府、投資者也對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度慢慢回歸理性。在這樣的大環(huán)境下，一些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚可以依托母公司度過難關(guān)。而對于大多數(shù)中小民營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只能通過項目銷售資金回籠來保障項目的順利開業(yè)。為了實現(xiàn)了商業(yè)銷售的包裝、后期商業(yè)運營管理的統(tǒng)一性及項目開發(fā)的現(xiàn)金流需求，在開發(fā)過程中這些企業(yè)大都采用了返租銷售的模式進行銷售。但因返租銷售所涉及的銷售、法務(wù)、稅務(wù)等多方面專業(yè)且復(fù)雜的問題，需從主體關(guān)系、支付關(guān)系及稅賦關(guān)系等方面做到平。筆者這么多年來看到太多的項目因操作經(jīng)驗、專業(yè)性、前瞻性不足而最終深陷返租泥塘。
筆者所在的企業(yè)應(yīng)該是國內(nèi)最早一批做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，到目前為止開發(fā)的商業(yè)項目近20個，比之萬達，應(yīng)該可以說是最早開創(chuàng)“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的房企。主要集中在長三角、福建、內(nèi)蒙區(qū)域，受限于企業(yè)自身的原因，也是最早一批采用返租銷售模式的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。而本人也是參與了多個項目的開發(fā)，所以也沉淀了一些關(guān)于返租銷售的經(jīng)驗，本文的第二部分從返租銷售的主體關(guān)系、支付關(guān)系及稅賦關(guān)系角度做了個梳理幾種常見的返租銷售模式與大家分享。
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