改革開放30多年以來，作為我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心特征及經(jīng)營模式也隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展而不斷變化演進(jìn)。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，目前我國已經(jīng)形成四大開發(fā)模式。
模式一：產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營模式
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項目為依托，實現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。
這種開發(fā)模式在某種程度上實現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的雙贏。從企業(yè)的角度能夠低成本鎖定大量土地并解決土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的資金問題。同時園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費(fèi)和住房需求可以為地產(chǎn)項目提供相對充足的目標(biāo)客戶群。隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升，從而對房地產(chǎn)的銷售形成強(qiáng)勁的支撐。對政府而言，則在前期零成本零投入的情況下，順利實現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運(yùn)作，同時隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實現(xiàn)財政收入和區(qū)域GDP 的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。
因此，該模式是目前我國最常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢。
模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式
主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。
這是政府支持、企業(yè)帶動的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。
模式三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。
從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，難以形成產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)業(yè)輻射力。
模式四：綜合運(yùn)作模式
綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。
該模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時也能發(fā)揮市場的靈活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項目。但是，該模式對政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當(dāng)，很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。一些運(yùn)營商都在運(yùn)用綜合運(yùn)作模式。
在以上四種開發(fā)模式下則形成了四種價值實現(xiàn)模式，首先是土地增值，即土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與完善及營銷推廣開展帶來的土地自身升值。第二是物業(yè)租售，即通過部分或者全部出租/出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益。第三是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，即產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建成后，通過針對性招商以及提供運(yùn)營管理服務(wù)帶來收益。第四是資產(chǎn)增值，資產(chǎn)融資是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值另一途徑，可分為債務(wù)性融資和權(quán)益性融資，而投資增值是另外一個可能的收益來源。
櫟皓科技，專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化運(yùn)營管理解決方案及產(chǎn)品服務(wù)商。
櫟皓科技成立于2018年，上海河南商會理事單位，是一家專注于企業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新管理解決方案及產(chǎn)品服務(wù)商，旗下包括上海櫟皓信息科技有限公司、上海櫟信網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。 公司創(chuàng)始團(tuán)隊核心成員擁有近二十年行業(yè)經(jīng)驗，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營管理數(shù)字化建設(shè)方面有豐富的咨詢、規(guī)劃、設(shè)計、實施與服務(wù)經(jīng)驗。
公司聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、寫字樓、專業(yè)市場、共享辦公、長租公寓運(yùn)營等整體解決方案規(guī)劃、設(shè)計、實施與服務(wù)，依托互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、VR等技術(shù)，并依托騰訊生態(tài)，提供基于微信平臺公眾號、小程序相關(guān)的產(chǎn)品和開發(fā)服務(wù)。目前已形成了涵蓋招商、運(yùn)營（租賃、物業(yè)、服務(wù)、能耗、資產(chǎn)、安全等）、企服等三位一體的全面解決方案與產(chǎn)品，包括：智慧招商、智慧運(yùn)營、智慧企服、在線招商（企服薈）等。
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